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在大型商场开旋转火锅烤肉餐厅,怎样依据地点算店租成本费?
浏览: 发布日期:2019-11-16
一、店铺基础租金
对于基本店铺租金标准的确定,大家通常选用几种方式,即:成本费计价法、回报率计价法和市场计价法
1、成本费计价法
即由土地资金投入、房屋折旧、大修理、资金利息、财产税及流转税分摊合合理利润进行计算测定基础租金的方法。
这种方法能够反映社会必要劳动,但无法反映市场供求关系。
2、回报率计价法
这是在成本计价法基础上,将全部要素集中为资金成本,以融资成本即银行利率作为标尺来确定基础租金的方法。
这种方法通常在投资决策的概念评估时使用,但无法作为更深入的经营决策的依据。
3、市场计价法
即从同类市场平均价格作为确定租金的依据。
这种方法反应市场供求关系,它考虑到商户对租金的接受程度,竞争对手对优质商户资源的争夺竞争等市场因素,用这种方法制定的基础租金是可以作为有效的租金执行价格的。
采用市场定价法,并不是简单地采集竞争市场的平均价格,而是要对市场进行科学分析,使制定的基础租金有所预期。
决定基础租金的核心因素就是既定商圈的社会购买力。
该变量依照当期同类市场平均值为基础,根据项目的招商预期、项目技术条件评价等具体情况修订而成。
二、店铺租金边际价格
基本店租一般体现新项目无差别化商品和市场特点的店租水平。可是,每一新项目依然因很多个性化的要素,影响了房租实际上价钱的转变,因而就务必对这种个性化要素的特点自变量以及转变开展剖析,并导出来店租的边界价钱。
所谓的个性化因素,就是项目区位特征、商场特征、业态组合、租约特征和运营能力。
1、区位特征对租金边际价格的影响
1)有效购买力是指核心商圈人口与人口购买力的乘积(以社区购物中心为例,以项目为圆心,交通半径3km之内为核心商圈)核心商圈每增加10%购买力,标准商铺的租金边际价格增长4.99%。
2)中心可见度划分21个刻度(每5%一个刻度),从主干道看租户标志可见度每增加一个刻度,商铺租金边际价格增加0.129%。
3)停车位是指每千平方米经营面积拥有的停车位个数,每增加一个停车位,商铺租金边际价格增加0.117%。在所有决定商铺租金边际价格的特征变量中,区位特征的作用是显著的。
2、商场特征对租金边际价格的影响
商铺面积、距一楼层数、商铺可见度、商铺可达度是十分重要的商场特征,对租金边际价格具有十分重要的影响。
1)商铺面积是指商铺单元内建筑面积。每增加1%的商铺面积,商铺的单位租金边际价格将下降1.84%。
2)距一楼层数是指商铺所处楼层距离一楼的层数。每增加距离一楼的层数,商铺的租金边际价格将下降17.7%。
3)商铺可见度是指商铺位置的可见度。
把商铺可见度划分为101个刻度(每1%一个刻度),从公共区域看商铺的可见度每增加一个刻度,商铺的租金边际价格增加1.92%。
4)商铺可达性是指顾客随机到达任意商铺的概率。
把商铺可达性划分为101个刻度(每1%一个刻度),从公共区域看商铺的可达性每增加一个刻度,商铺的租金边际价格增加1.76%。要实现较高的商铺可达性,关键在于动线的合理布置。
 
三、租户组合对租金边际价格的影响
1)主力店
主力店能够对购物中心产生积极的外部效应,这是业界一个基本的观点。事实上,主力店往往通过自己的产品和品牌,吸引各种目的性消费,从而产生很强的外部客流的集聚效应。因此,商铺位置对于主力店本身不是最重要的,但对租金价格具有很强的砍价能力。
2)次主力店
不像主力店,次主力店的位置和布局对其租金标准水平将产生重要影响,也具有很强的客流积聚效应。这些影响在于:距一楼层数和靠近主出入口对租金影响显著;
同类聚集效应在次主力店中反应敏感,也就是说同类业态的次主力店在布局上的聚集,能增加比较性消费机会的增加,使各商家带来更多的销售额。这种聚集效应可以产生该类商铺5-10%的租金边际效益。
3)普通商铺
 
在普通商铺中,零售业态的商铺是购物中心租金的主要贡献者。
(1)对于普通商铺来说,商铺的位置比零售类型对租金的影响更大。
(2)对于商铺的位置来说,楼层位置的影响是最大的,其次影响的是是否在主步行街。此外,靠近主力店、临街与靠近出入口,对租金的影响相差不大。
 
四、租金系数
根据商铺的易达性、可见性、楼层、面积、面宽纵深比、与客流型主力店距离等商铺属性,
结合商户业态和目标品牌强势程度等商户属性,给每个商铺制定租金系数。
租金系数的制定原则为:以平均租金标准的商铺为基础标准,定其系数为“1”;
 
位置
与主动线、主出入口、主要交通枢纽、中庭、客流型主力店的距离越近,租金系数越高;
 
楼层
楼层垂直上升而客流递减,租金系数随楼层上升递减;
 
面积
面积越小,租金系数越高;
 
面宽
面宽纵深比越大,租金系数越高;
 
业态
相邻位置的不同业态商户,根据业态市场租金参考进行租金系数调整;
 
商户势力
越强的品牌拥有越强势的价格谈判实力,制定商铺租金系数参考了预计目标品牌可能会接受的租金价格。
 
五、租金预测
1)租金价格按照商铺的租金系数结合目标商户的承受高限预测;
2)各业态平均营业坪效参考成熟商业项目平均水平;
3)平均提成率根据目标品牌可能接受的提成率计算,不执行提成租金的参照商户正常状态的租金/营业额比率计算。
 
总结
大型商场客流量集中化,基础设施建设健全,有利于打造出知名品牌。再加街头店被整顿搬迁多见,因此即便大型商场房租成本费较为高,许多人仍然会想要挑选大型商场。
 
寻找一个好位置是很重要的,可是进到大型商场关键的还是需看大型商场方的设备配套及其经营能力。而明白房租成本费则有利于人们尽快评定风险性,搞好风险防控。